Il COVID-19 e i conti correnti condominiali. Cosa fare per non rischiare la paralisi?

Aggiornato il: mar 22

Analisi del primo caso di un virus biologico che riesce a bloccare le rate e i conti da pagare


Marcello Incerti

Amministratore condominiale – CEO di Administraced



Amministro condomini da poco più di 20 anni, ho potuto vedere con i miei occhi i momenti di crisi economica che hanno segnato il paese dal 2000 ad oggi e gli effetti sul nostro settore; nessuna crisi si è mai manifestata in maniera cosi veloce e capillare. I crolli bancari e degli immobili, la SARS, i terremoti e le alluvioni: nulla ha colpito il paese in questo modo, nulla.


Il paradosso è che il blocco dell’economia, a differenza del passato, non è arrivato come effetto di una catastrofe ma,è stato una scelta consapevole per prevenire una catastrofe.


Ci è stata servita in tempi record una portata da ristorante stellato: “blocco totale dell’Italia con contorno di manovra economica da miliardi”. Allora perché preoccuparsi? O meglio perché mi preoccupo?


Easterbrook scrive “Se torturi i numeri abbastanza a lungo, confesseranno qualsiasi cosa“ e questa volta hanno confessato tutti i loro segreti senza troppi sforzi: in questo periodo gli stabili condominiali sono sottoposti a stress inusuali, potrà sembrare assurdo ma le case degli italiani non sono progettate per essere occupate 24 ore al giorno da tutti i componenti delle famiglie che vi risiedono.


Se vi sembra un’esagerazione pensate se non avete mai imprecato sotto la doccia diventata improvvisamente fredda o davanti a un ascensore che non arriva.

Sono i piccoli segni dei momenti in cui gli impianti oltrepassano il limite di sopportazione.

Gli impianti messi sotto stress per l’eccessivo utilizzo tendono a rompersi e a creare costi di gestione più alti del normale. Spesso la manutenzione è al limite della decenza (e della pericolosità) a causa delle lamentele dei condomini per le rate troppo alte: molti impianti scarsamente manutenzionati saranno presto al collasso, ovviamente non si romperà tutto all'improvviso ma, aumenteranno le spese.


Siamo nel trimestre dell’anno in cui si chiude il 65% dei bilanci e i conti correnti sono a secco, il vero rischio del nostro settore è che la sospensione delle assemblee e l’assenza dei dipendenti deputati alle chiusure contabili blocchino la vita economica dei condomini. Per chi usa un CED non ci sono problemi, ma per gli altri: senza dipendenti non si spediscono i rendiconti e le rate, non si sollecitano i morosi, non si pagano i conti, non si gestiscono le urgenze tempestivamente.


Aggiungiamo il fatto che svariate famiglie avranno prestissimo problemi economici per i mancati incassi, e come non capirli se bloccheranno le rate condominiali?

Ma per tamponare l’emergenza di liquidità del momento l’impavido amministratore non avrà timore a usare il fondo cassa imprevisti che ufficialmente è andato fuori legge nel 2012 (… statisticamente lo possiedono il 7% dei condomini ed è pari in media al 5% del bilancio ordinario, i condomini non lo gradiscono, troppi soldi in mano all'amministratore potrebbero far gola).


Piano B allora! Rate straordinarie per i consumi straordinari, rate non deliberate a causa del blocco delle assemblee; potrebbero essere contestate (anche se a torto) da tutti quei condomini già in ritardo con le rate ordinarie. Senza aggiungere gli inviti pubblici della TV a evitare le banche e le poste.


La liquidità si potrebbe trovare con l’invio di rate straordinarie (e ordinarie) pagabili tramite home banking, qualcuno ipotizza addirittura PAY PAL o altri canali on-line per evitare i rischi sanitari per la fila allo sportello di banca e posta.


Peccato però, dimenticavo che l’Italia è quartultima su 27 paesi europei nell'utilizzo dei mezzi di pagamento alternativi al contante a causa del mancato incentivo da parte degli operatori deputati agli incassi, quanti di noi hanno un pos multicanale in ufficio?


Eppure…. eppure qualcosa si può fare:  si può fare per una volta fronte comune abbandonando le lotte tra associazioni e le invidie tra colleghi e invece di affossare con le critiche chi introduce un nuovo servizio, si potrebbe imitarlo.


Si potrebbe grazie all'informatica dare trasparenza assoluta ai condomini sulla propria contabilità, per generare nuova fiducia e per porre fine all'incasso delle rate col porta a porta, col portiere, con gli incassi in contanti in ufficio che in questi momenti sono tutti bloccati. Se non siete capaci da soli, fatelo fare all'esterno, oggi una contabilità automatizzata fatta in esterno costa 1/6 del dipendente che la fa a mano!


Si potrebbero introdurre come in tutti gli altri settori produttivi, procedure e sistemi moderni: buttate via le vostre idee impolverate. Il nostro è un paese di anziani ma, i nuovi proprietari di casa presto saranno i millennials e vi chiederanno “l’app” del condominio, vorranno aprire la porta col cellulare e pagare le rate coi bitcoin.


Siamo una categoria di amministratori stile anni ’80 che si nasconde dietro alla mentalità dei propri clienti per non cambiare la propria.  Ma siamo anche un paese di nonni in quarantena che si scambiano le foto dei nipotini con WhatsApp, mandategli la foto delle rate e… magari si sbagliano e scoprono che sanno pagarla da casa!

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